Luật Đất đai 2024: Những điểm mới quan trọng (cập nhật 2026)

Luật Đất đai 2024 là đạo luật quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền lợi của hầu hết người dân và doanh nghiệp. Bài viết tổng hợp những điểm mới quan trọng nhất theo nhóm chủ đề, dẫn căn cứ điều luật, kèm cập nhật thẩm quyền sau cải cách chính quyền hai cấp năm 2025 mà nhiều nguồn còn chưa cập nhật.

1. Luật Đất đai 2024 là luật nào, hiệu lực từ khi nào?

Luật Đất đai 2024 là LUẬT SỐ 31/2024/QH15, được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024, thay thế Luật Đất đai 2013 (Luật số 45/2013/QH13). Về hiệu lực:

• Điều 190 và Điều 248 (về hoạt động lấn biển và sửa đổi Luật Lâm nghiệp) có hiệu lực sớm từ ngày 01/4/2024;
• Toàn bộ Luật có hiệu lực chính thức từ ngày 01/8/2024 (được điều chỉnh sớm hơn so với mốc dự kiến ban đầu 01/01/2025 theo Luật số 43/2024/QH15).

2. Bỏ khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm theo thị trường

Đây là một trong những thay đổi lớn nhất. Luật Đất đai 2024 BỎ khung giá đất do Chính phủ ban hành. Thay vào đó, BẢNG GIÁ ĐẤT do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, ban hành theo nguyên tắc thị trường (Điều 159 Luật Đất đai 2024).

Về lộ trình: bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026, sau đó điều chỉnh, cập nhật hằng năm. Việc định giá đất sát thị trường hơn giúp bồi thường khi thu hồi đất công bằng hơn, nhưng cũng làm các nghĩa vụ tài chính tính theo giá đất (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế) tăng theo ở nhiều địa phương.

3. Mở rộng cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho đất không giấy tờ

Luật Đất đai 2024 nới thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận cho đất sử dụng ổn định không có giấy tờ: kéo dài đến trước ngày 01/7/2014 (Luật 2013 chỉ đến trước 01/7/2004), tức mở thêm 10 năm cho nhiều hộ dân (Điều 138). Điều kiện chung là được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không vi phạm pháp luật đất đai. Đây là cơ sở để nhiều thửa đất lâu năm chưa có sổ được hợp thức hóa.

Tên gọi giấy tờ cũng được thống nhất: mẫu mới gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (xem chi tiết tại bài sổ đỏ, sổ hồng là gì).

4. Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Luật liệt kê cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), nhằm minh bạch và hạn chế thu hồi tùy tiện. Về bồi thường, tái định cư (Điều 91 và các điều liên quan), điểm đáng chú ý:

• Việc bố trí tái định cư phải hoàn thành TRƯỚC khi có quyết định thu hồi đất; nơi ở mới bảo đảm bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ;
• Đa dạng hình thức bồi thường: bằng tiền, bằng đất cùng mục đích sử dụng, bằng đất khác mục đích hoặc bằng nhà ở — người có đất bị thu hồi được lựa chọn hình thức phù hợp.

5. Mở rộng quyền của người sử dụng đất

• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được hưởng đầy đủ quyền về đất đai như cá nhân trong nước, không phải nhờ người thân đứng tên (Điều 4, Điều 28).
• Bỏ chủ thể "hộ gia đình" sử dụng đất đối với quan hệ phát sinh mới; thay vào đó ghi tên các cá nhân có chung quyền sử dụng đất, giúp rõ ràng khi giao dịch, thừa kế.
• Đất thuê trả tiền hằng năm: đơn giá ổn định theo chu kỳ và cho phép chuyển đổi giữa hình thức trả tiền hằng năm và trả một lần, tạo linh hoạt cho doanh nghiệp.

6. Hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai

Luật khuyến khích các bên tự hòa giải; tranh chấp về xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện (Điều 235). Về thẩm quyền giải quyết (Điều 236): tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc không có Giấy chứng nhận đều có thể lựa chọn nộp đơn tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án; riêng tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai còn có thể giải quyết bằng Trọng tài thương mại. Trình tự khởi kiện xem bài đơn khởi kiện tranh chấp đất đai.

7. Các nghị định hướng dẫn thi hành

Để thi hành Luật Đất đai 2024, Chính phủ ban hành nhiều nghị định (đều có hiệu lực đồng bộ từ 01/8/2024):

8. Cập nhật thẩm quyền sau cải cách chính quyền hai cấp (2025)

Đây là điểm nhiều bài viết chưa cập nhật. Từ ngày 01/3/2025, Bộ Tài nguyên và Môi trường hợp nhất với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thành BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ MÔI TRƯỜNG; cấp tỉnh tương ứng là SỞ NÔNG NGHIỆP VÀ MÔI TRƯỜNG. Từ ngày 01/7/2025, khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp (bỏ cấp huyện), thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai được phân định lại theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

• Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận LẦN ĐẦU cho cá nhân trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và cộng đồng dân cư chuyển từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang CHỦ TỊCH ỦY BAN NHÂN DÂN CẤP XÃ;
• Đăng ký biến động (sang tên, cấp đổi) do Văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh (trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường) thực hiện.

Vì bộ máy còn đang sắp xếp, khi thực hiện thủ tục nên tra cứu Cổng dịch vụ công của tỉnh để biết đầu mối tiếp nhận hiện hành.

9. Câu hỏi thường gặp

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ khi nào?

Toàn bộ Luật có hiệu lực từ ngày 01/8/2024; riêng Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực từ 01/4/2024.

Bảng giá đất mới áp dụng từ năm nào?

Bảng giá đất cũ theo Luật 2013 áp dụng đến hết 31/12/2025; bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 áp dụng từ 01/01/2026 và điều chỉnh hằng năm.

Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không?

Có thể, nếu đất được sử dụng ổn định trước 01/7/2014, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận theo Điều 138 Luật Đất đai 2024.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ không?

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được hưởng đầy đủ quyền về đất đai như cá nhân trong nước theo Luật Đất đai 2024.

Hiện nay cơ quan nào cấp sổ đỏ lần đầu?

Từ 01/7/2025, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã (Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Kết luận

Luật Đất đai 2024 mang lại nhiều thay đổi có lợi cho người dân: định giá đất minh bạch hơn, mở rộng cấp sổ đỏ, bảo đảm tái định cư trước khi thu hồi và mở rộng quyền của người sử dụng đất. Khi thực hiện thủ tục, cần lưu ý thẩm quyền đã thay đổi sau cải cách 2025 để nộp đúng cơ quan. Nếu cần tư vấn hoặc hỗ trợ giải quyết vấn đề đất đai, tranh chấp, sang tên, có thể tham khảo dịch vụ tư vấn pháp lý của LTV Law.